Steigende Heizkosten – Teilverkauf in der Rente als vermeintlich einfache Lösung?

Auch im kommenden Winter werden die Heizkosten aufgrund hoher Energiekosten für viele wieder zu einer hohen finanziellen Belastung. Wie bleibt die Immobilie im Rentenalter bei steigenden Lebenshaltungskosten und teils notwendigen energetischen Maßnahmen weiter bezahlbar? Anbieter des Geschäftsmodells Teilverkauf suggerieren eine vermeintlich schnelle und einfache Lösung. Was nach einer unkomplizierten Lösung klingt, kann aufgrund komplizierter Vertragsgestaltungen und hoher Kosten den Verlust der Immobilie bedeuten.

Notwendige Sanierungskosten

Eine energetische Sanierung des Wohneigentums ist teilweise gesetzlich vorgeschrieben oder wird aufgrund der ausufernden Heizkosten unumgänglich. Wenn das Geld fehlt, wird meist eine Finanzierung in Anspruch genommen. Wer sein Geld jedoch als Altersvorsorge in Wohneigentum gesteckt hat, steht mit Renteneintritt oft vor der unüberwindbaren Hürde, dass grundsätzlich steigende monatliche Kosten einem gesunkenen Einkommen entgegenstehen. Dadurch ist die Inanspruchnahme klassischer Darlehen für nötige Investitionen oft erschwert.

Viele Senior*innen wollen in der eigenen Immobilie, in der sie seit vielen Jahren wohnen, bis zum Lebensende bleiben. Auf der Suche nach Finanzierungsmöglichkeiten werden sie schnell fündig bei Teilkaufanbietern, welche einfache und schnelle Lösungen für diese Herausforderung suggerieren.

Teilverkaufsmodelle vermitteln ein falsches Gefühl von Sicherheit

Vermeintliche Sicherheit vermitteln Vertragsmodalitäten, nach denen Immobilieneigentümer*innen weiterhin mindestens 50 % der Immobilie gehören, wodurch sie im Falle einer Wertsteigerung der Immobilie an dieser partizipieren. Sie erhalten ein lebenslanges Wohn- bzw. Nießbrauchrecht und später kann es die Möglichkeit eines Rückkaufs der Immobilie geben.

Jedoch handelt es sich hierbei um sehr komplexe und intransparente Vertragskonstrukte, welche diverse Nachteile zu Lasten der Verbraucher*innen beinhalten. Sie bewirken meist einseitige Belastungen für die Verbraucher*innen, beispielsweise hohe monatliche Nutzungsentgelte auf den verkauften Teil der Immobilie, laufende Instandhaltungskosten sowie hohe Kosten am Ende der Laufzeit für den Verkauf des verbliebenen Immobilienanteils. Das Risiko eines zu geringen Erlöses beim späteren Verkauf liegt ausschließlich bei den Verbraucher*innen, während der Teilkäufer in der Regel einen Mindestgewinn von 14 bis 17 Prozent erhält. Wird keine Wertsteigerung erreicht oder sinkt der Wert der Immobilie, müssen die Verbraucher*innen die Differenz an den Käufer zahlen.

Teilverkaufsmodelle bewegen sich in einer rechtlichen Grauzone

„Es gibt bislang weder eine Aufsicht, noch ist der Markt für Teilverkäufe reguliert“, stellt Volker Schmidtke, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Berlin fest. Mit diesem Problem beschäftigen sich auch der Sachverständigenrat für Verbraucherfragen und die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht).

Der Sachverständigenrat für Verbraucherfragen kam im März 2025 aufgrund eines erstellten Rechtsgutachtens zu dem Schluss, der Teilverkauf bewege sich in einem Graubereich zwischen Immobilientransaktion und Verbraucherdarlehen und es fehle an klaren gesetzlichen Regelungen zum Schutz der Verbraucher*innen vor möglichen Nachteilen. Informationsdefizite in den Angeboten bestünden insbesondere hinsichtlich der Kostenbelastung. Vertragsgestaltungen seien oft nur schwer nachvollziehbar und zugunsten des Teilkäufers ausgestaltet. 

Die BaFin benennt ebenso Tücken für Verbraucher*innen. Insbesondere hinsichtlich des später erzielbaren Verkaufspreises beim Gesamtverkauf vermittelten Werbeversprechen und der Ablauf des Immobilienteilverkaufes ein falsches Bild. Säumnisse des laufenden Nutzungsentgeltes könnten sogar zum vorzeitigen Verkauf und zur Räumung der Immobilie führen. Im Falle der Insolvenz des Teilkäufers bestehe ein erhebliches Risiko, so drohe möglicherweise die Zwangsversteigerung, wenn der Rückkauf nicht möglich sei.

Vorrangig sollten Alternativmöglichkeiten geprüft werden

„Wir raten, unbedingt Alternativen in Betracht zu ziehen“, betont Schmidtke. Vor- und Nachteile unterschiedlicher Modelle müssen gründlich gegeneinander abgewogen werden. Hierbei sollten Verbraucher*innen die Modelle, so gut es möglich ist, bis zu Ende durchrechnen.

Alternativen zum Teilverkauf sind beispielsweise der Verkauf mit Rückmietung (Sale & Lease Back), der Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht oder der Immobilienkredit für Senior*innen ohne Tilgung zu Lebzeiten. Ebenso die Leibrente – der Verkauf der eigenen Immobilie gegen die Zahlung einer lebenslangen Rente.

Angebot der Verbraucherzentrale

Es lässt sich nicht pauschal sagen, welches Modell für welche Verbraucher*innen am besten geeignet ist, da es immer auf die individuelle Situation ankommt. Daher informiert die Verbraucherzentrale unabhängig unter verbraucherzentrale.de/immobilienrente über die unterschiedlichen Modelle mit ihren Vor- und Nachteilen. So können Interessierte sich gezielt einen Gesamtüberblick über die Unterschiede der Modelle verschaffen.

„Welche Variante auch immer individuell interessant ist, Verbraucher*innen sollten stets mehrere Angebote unterschiedlicher Anbieter miteinander vergleichen und sich unabhängig beraten lassen. In jedem Fall ist es sinnvoll vor einer Entscheidung die Familie auf der Suche nach einer kostengünstigen Lösung in die Überlegungen einzubeziehen“, empfiehlt Schmidtke.